オフィス・クオーレ

立替えられない建替え費用

よこしまなコンサルタント — Mon, 14 May 2018 08:40:17 +0000

東京都練馬区の方から、家づくりのご相談をいただきました。

状況を確認すると、今お住いの住宅を壊して新築をお考えとのこと、いわゆる建替えです。

建替えする今のお住まいや土地、周辺の状況などを確認してから、具体的な打合せをした方が良いだろうと、ご相談者のお住まいにうかがうことになりました。

現在のお住まいは多少古さを感じるものの、外観も内装もきれいで建替えの必要はないように感じました。

しかし、お話をうかがうと、築３０年の建物を５年ほど前に購入し、その時にリフォームをしたとのこと…。

まず、建て替えをお考えになった理由をお聞きすると、「築３０年のこの家で、これから３０年暮らすことを考えると、この家は築６０年となってしまう。

その時に建替えをしようとしても、（私は）住宅ローンを組めない年齢となっている。

だから、今のうちに建替えしておきたい」という理由でした。

そこから、お客様のご要望や概算の資金計画のお話をさせていただきました。

お客様が特に気にされていたのは、建替えしたときに、どのくらいの費用がかかるかということです。

建替えの場合、新築住宅と大きく違うのは、「土地代がかからない」というメリットがあります。（ただし、土地の境界確定や登記費用などが必要となる場合もあります）

逆に、余計にかかる費用として大きなものは、

・解体費

・２回の引っ越し代

・建築中の仮住まい費用（６カ月くらいになります）

・場合によって、家財道具などの保管費用（同じく６カ月くらい）などとなります。

これらの費用を住宅ローンに含むことが出来るかどうかは、申込を考えている金融機関に確認する必要はありますが、住宅ローンで借入を出来ない場合は、自己資金として用意しなければなりません。（これらの費用は、基本的に住宅ローンを使えないと考えた方が無難です）

いずれにしても、建替えの場合は土地代がかからないというメリットはありますが、建築費以外でも大きな費用がかかりますので、その費用も最初から予算を組んでおくことが大切です。

２人暮らしでも、浄化槽は５人槽だそうです

よこしまなコンサルタント — Tue, 01 May 2018 08:25:26 +0000

群馬県邑楽町に建設予定の平屋の木の家があります。

平屋の木の家の建設予定地には下水管が通っていないため、合併処理浄化槽を設置することになります。

群馬県邑楽町で建設予定の平屋の木の家には完成後、ご家族２人で済む予定ですが、浄化槽は５人槽です。

将来的にご家族が増える可能性もありますが、二人暮らしなのに５人分の浄化槽は無駄なような気がしています。

そもそも、戸建て住宅で使用される合併浄化槽の大きさは、一般的に「５人槽」「７人槽」「１０人槽」です。

ここで気を付けなければならないのは、「●人槽」という呼び方をしているにも関わらず、その家で生活している人数ではなく、建物の延べ床面積で設置しなければならない合併処理浄化槽の大きさが決まるということです。

・延床面積１３０㎡（約３９坪）以下　…　５人槽

・延床面積１３０㎡（約３９坪）以上　…　７人槽

・二世帯住宅で、両方に台所・風呂がある　…　１０人槽

と、いうことは、２人暮らしでも１３０㎡（約３９坪）以上の住宅に住んでいれば、７人槽の合併処理浄化槽を設置しなければならないということなのです。

Wikipediaによると、「人槽」というのは、処理能力の単位で、何人用のものかを示す。最小のものは「5人槽」（浄化槽、みなし浄化槽とも同じ）であり、（中略）設置する浄化槽の人槽を決定する方法として、JIS規格（JIS A3302-2000「建築物の用途別による屎尿浄化槽の処理対象人員算定基準」）により建築物の用途や床面積毎の人槽の算出方法や、用途毎の床面積あたりの水量や流入BOD濃度が定められている。（以下略）

と、ありました。

暮らし方によって、一人が使用する水の量が違いますから、設置する合併処理浄化槽の大きさは、人数で単純に決まるものではないようです。

＜家づくりの教訓＞

浄化槽の大きさは、生活する人数で決まるのではない

一つでも３路とはこれいかに

よこしまなコンサルタント — Thu, 26 Apr 2018 08:29:11 +0000

東京都渋谷区のお客様と電気配線の打合せをしました。

間取りプランが決まったので、照明のスイッチの位置やLAN配線についての打合せです。

電気配線の打合せは、ご提案となる配線図を作成し、その配線図をもとに打合せを行います。

照明のスイッチの位置を一つ一つ確認したところ、階段のスイッチのところで、

「ここのスイッチは階段の照明だけのはずなのに、『３』と書いてある。スイッチが３つ付くのか？残りの２つのスイッチは何のスイッチなのか？」

と、質問がありました。

電気配線図をみると、照明のスイッチのところに数字で「３」と書かれているスイッチが他にも点在していました。

この「３」というのは、このスイッチは『３路スイッチ』となる。

という記号です。

３路スイッチとは、１か所の照明を２か所のスイッチでON・OFFを行うためのスイッチのことです。

スイッチは２個でも、裏側の配線が３本になるので３路スイッチといわれています。

ちなみに、一つの照明を３か所のスイッチでON・OFFするようになると、４路スイッチとなり、配線図の照明スイッチのところに「４」と書かれます。

これらのことをご説明させていただき、お客様にも納得していただきました。

そして、電気配線の打合せも無事に終えることができました。

建設業界で当たり前のように使用している言葉や記号でも、一般の人にとっては初めて見たり聞いたりするものが多いと思います。

生涯使わないだろうという言葉や漢字もありますし、１字違いで全く別の意味になったり、略して表現されている言葉もあります。

それらの言葉や記号はわからなくて当たり前です。

信頼してまかせてもらえるのはありがたいことですが、わからない言葉があったら、ぜひ聞いてみてください。

家づくりの良い勉強になると思いますよ。

＜家づくりの教訓＞

どんなことでも、疑問に思ったことは聞いてみよう

沖縄の木造住宅事情

よこしまなコンサルタント — Mon, 12 Mar 2018 07:16:40 +0000

東京都内にお住いの方から、「沖縄県で木造住宅を建てたい」というご依頼をいただいています。

このお客様は沖縄県に移住をお考えだそうです。

沖縄県の住宅は、ほとんどがコンクリート造（すらぶやー）だそうですが、お客様は自然派嗜好の方なので、木造の家がご希望とのことでした。

そこで、沖縄県の木造住宅事情はどのようになっているのか？調べてみました。

沖縄タイムス・プラス（２０１７年１０月２１日）の記事を抜粋すると、

・沖縄県内の木造一戸建て建築戸数は、２００６年に２０６件だったが、２０１６年には７１５件。１０年間で約３．５倍になっている。

・沖縄県では建設需要の高まりから鉄筋コンクリート造の住宅建築単価が上昇しているために、低価格

・ローコストで建築できる木造住宅の人気が高まっている。

・さらに、着工から完成まで最短４ヵ月程度という工期の短さも木造住宅の魅力である。

・沖縄県木材協会の嘉数尚廣専務理事は「技術の進歩で防虫、耐震対策も進み、一昔前の木造住宅とは違う。今後も需要は伸びるだろう」とみている。　

とのこと。

沖縄県では、木造住宅の人気が高くなっているようです。

沖縄に移住を考えているお客様は、沖縄に友人も多く、さまざまなアドバイスももらっているようです。

最初の打合せで言われたことは、

・シロアリ対策

・台風などの風害対策

・塩害対策

沖縄で木造住宅に住みたい気持ちは強いが、この３点が特に心配とのことでした。

（ごもっともな心配だと思います）

沖縄県の住宅性能や仕様などについては、調査をしなければならないこともありますが、沖縄県で木造住宅専門にしている工務店との提携もでき、適切なアドバイスももらえることになりました。

プランやご予算もまとまったので、これからご契約をいただき、着工に向けて具体的に動き出します。

＜家づくりの格言＞

郷に入れば郷の家

サッシのことは察してほしい

よこしまなコンサルタント — Mon, 05 Mar 2018 07:57:11 +0000

千葉県富津市のお客様と、確認申請を出す前の最終の仕様打合せをさせていただきました。

お客様のご要望で、リビングの掃き出し窓には３連の掃き出し窓を採用していました。

リビングの掃き出し窓をできるだけ広く開けることができるようにしたい　との理由です。

打合せは問題なくすすみ、最後にこの掃き出し窓の話になりました。

いろいろと話をしているうちに、３連の掃き出し窓から同じ幅の２枚引き違いの掃き出し窓に変更することになったのです。

理由は、サッシの幅はどちらも変わらないが、３連の掃き出し窓の場合はサッシのタテ枠が２本入る。

２枚引き違いの掃き出し窓の場合はサッシのタテ枠が１本なので、より解放感を感じる　

というものでした。

また、どちらにしても掃き出し窓を全開した時に開く幅はさほど変わらないというのも、３連の掃き出し窓から２枚引き違いの掃き出し窓に変更する理由の一つです。

しかし、この後、大きな問題が発生してしまいました。

確認申請書類の中に、必要換気量を計算して記載部分があります。

必要換気量とは、室内の空気を衛生的に保つために、最低限換気しなければならない空気の量のことです。

部屋の床面積と窓などを開けた時の大きさをもとに計算します。

リビングの掃き出し窓を３連の掃き出し窓から２枚引き違い窓に変更してしまったために、掃き出し窓の開口が変わってしまい、必要換気量計算を最初からやり直さなければならなくなってしまったのです。

お客様にとってはちょっとした変更のつもりでも、建築する立場となれば大きな手間となることもあるのです。

そうはいっても、お客様によりご満足いただく家づくりをするためには必要なことだと納得しています。

＜家づくりの教訓＞

仕様などの変更は、書類を作る前に済ませておこう

下水道の深イイ話

よこしまなコンサルタント — Fri, 02 Mar 2018 07:56:52 +0000

千葉県長生村で新築住宅の建設計画をすすめています。

建設予定地は、前面道路に上下水が通っている南北に長い土地です。

道路面の長さに対し、奥行きが３倍ほどあります。

お客様のご希望で、出来るだけ敷地の奥に建物を配置したいとありました。

配置することに問題はないのですが、道路から離れた時に、下水がうまく流れるのか心配です。

下水は、下水管の傾斜で自然に流れるように設計します。

下水管の元となる建物と第一の放流先となる汚水桝（敷地の中にあります）の距離が長いほど汚水桝を深くしなければ汚水は流れません。

さらに、汚水桝から自然の流れで下水管に汚水が流れるようにもしなければならないのです。

そのために、下水管の深さを調べれば、建物をどのくらいまで下水管から離して建てることができるのか、おのずと計算することができます。

※土地に傾斜などがあり、汚水桝の方が下水管よりも深くなってしまうこともあります。

その場合は、汚水桝にたまった汚水をポンプなどで下水管までくみ上げるようにすることもあります。

しかし、お客様にお話ししたところ、この方法は、やりたくないとのことでした。

下水管が埋められた深さを調べるために、千葉県長生村役場の下水道課にお電話しました。

千葉県長生村役場の担当の方に丁寧に対応していただけたのですが、下水道管の深さを尋ねたところ、有料で出している資料なので、電話では教えることができないと、言われてしまいました。

他の市町村の役所によっては、住宅地図をFAXで送ると電話でも対応してくれるところもあるのですが、千葉県長生村役場の決まりだから仕方ないですね…。

次の週に、車で２時間ほどかけて、千葉県長生村役場まで行ってきました。

そこで「下水道平面図」と「下水道の管底高」の図面を入手しました。

多少、多めにお金を持っていきましたが、いよいよ支払いの段階になり、いくら請求されるのか？

ドキドキして金額を聞いたところ、２０円（おそらく、１０円×２枚のコピー代）とのことでした。

千葉県長生村役場で入手した下水道の資料を検討した結果、建設予定地の中で道路から一番離れたところに建物を配置しても問題ないことがわかりました。

お客様のご要望をかなえられると、裏付けがとれたので良かった話です。

杭がなければ悔いが残る

よこしまなコンサルタント — Sat, 10 Feb 2018 06:59:00 +0000

間取り・プランと概算の資金計画作成をご依頼いただいている戸建て住宅の建設予定地を調査を兼ねて見に行きました。

その戸建て住宅の建設予定地は、土地の周辺にブロック塀があり、一見して戸建て住宅の建設予定地の境界がはっきりしているように見えます。

しかし、戸建て住宅の建設予定地の角々をよく見てみると、境界標（杭）がありませんでした。

せっかく、きれいに整地されている土地なのに残念です。

境界標（杭）は、境界の点や線の位置を表すための標識で、「石杭」、「コンクリート杭」、「金属杭」、「金属標（打込）」、「金属標（埋込）」、「金属鋲・その他」、「プラスチック杭」などの種類がありますが、見たところどれも設置されていませんでした。

戸建て住宅の建設予定地が隣の土地や道路とコンクリートブロックで仕切られていたとしても、境界標（ブロック）がなければ、敷地が確定できていないということになってしまいます。

敷地が確定していないということは、戸建て住宅の建設予定地の中で建物の位置を確定することが難しくなるということにもなります。

逆に建設予定地に境界票（杭）を設置して、境界を確定するということは、

・境界についての紛争を予防し、解消することができる。

・将来的に相続や売却をするときに迅速に行えるというメリットもあります。

特に狭い敷地の場合、境界が確定していないまま作成したプランが、実際は敷地からはみ出していた。

ということもあり得るのです。

また、ブロック塀で境界が仕切られていたとしても、そのブロック塀が正しい境界に沿って建てられているとは限りません。

さらに、敷地の境界がブロック塀の内側にあるのか、外側にあるのか、真ん中にあるのか　で、ブロック塀の持ち分や管理は自分なのか隣人なのかが変わってくるのです。

どちらにしても、境界標（杭）がないと、建築上も問題があるので、戸建て住宅の建設予定地の売買契約時には境界標（杭）を設置してもらうように不動産会社に依頼してください。

と、お客様にはお願いしました。

＜家づくりの格言＞

土地を見に行ったら、悔いのないように、杭もチェック

道路を調べたら、頭の中がどろどろ

よこしまなコンサルタント — Thu, 08 Feb 2018 08:27:20 +0000

福島県南相馬市のお客様から間取りプランと概算の資金計画作成のご依頼をいただきました。

間取りを作成するために、まず、建設予定地の用途や条例など建築上の法律をチェックします。

南相馬市役所に電話したところ、丁寧に対応いただきました。

その中で、建設予定地に接している道路の状況をお聞きしたときに、都市計画課の担当者は「法定外道路」、建設住宅課の担当は、「４２条２項道路」という回答をいただきました。

都市計画課のご担当は、道路法上の判断。建築住宅課のご担当は、建築基準法上の判断をされたようです。

道路には、

・道路法に定める道路

・建築基準法に定める道路

・道路交通法に定める道路

・刑法に定める道路

・その他

と、いろいろあります。

１つの道路が、複数の法律に定められた道路である場合もありますし、どの法律にも当てはまらない道路である場合もあります。

建物を建設する場合、大切なのは道路法と建築基準法に定められた道路の違いです。

道路法上では、第３条で道路の種類を「高速自動車国道」「一般国道」「都道府県道」「市町村道」と定義しています。

日本で圧倒的に多いのは市町村道で、全体の約８４％、次に多いのは都道府県道で、全体の１０．６％といわれています。

建築基準法４２条で定義されている道路について簡単にまとめると、

４２－１－１（１項道路）…国道・県道・市道など道路法の道路

４２－１－２（開発道路）…開発許可などにより築造された道路

４２－１－３（既存道路）…建築基準法の適応および都市計画区域に指定される以前から存在している幅４ｍ以上の道路

４２－１－４（計画道路）…事業執行が予定され特定行政庁が認めた道路

４２－１－５（位置指定道路）…道路位置指定された道路

４２－２（２項道路）…建築基準法の適応および都市計画区域に指定される以前から存在している幅４ｍ未満の道路

４２－３（３項道路）…将来的にも拡幅が困難で、4ｍ（6ｍ）幅員が取れないため、特定行政庁が幅員の緩和指定をした道路

４２－４（４項道路）…６ｍ区域内で特定行政庁が認めた道路

４２－５（５項道路）…６ｍ区域指定時にすでに存在していた４ｍ未満の道路

４２－６（６項道路）…道幅が１．８ｍ未満の２項道路

※（　）内は呼称

建築基準法に定められている道路には、これだけの種類があるということです。

この文章だけでは、頭の中が混乱してしまうかもしれませんから、心配な場合は専門家にご相談くださいね。

とにかく、福島県南相馬市の建設予定地が接している道路は２項道路であるために、敷地をセットバックしなければならないということがわかりました。

セットバックすると、敷地が狭くなり形も変わってきますので、セットバック後の敷地の形を想定してプランを作成してくことになります。

＜家づくりの教訓＞

建設予定地が接している道路の種類によって、敷地の面積や形が変わる

離れと増築は離れ離れではないのです

よこしまなコンサルタント — Sat, 03 Feb 2018 00:23:47 +0000

資料請求をいただいたお客様のコメントの中に、時々「離れを建てたいと考えている」というものがあります。

敷地が広く、母屋がしっかりしていて、建築費を抑えたいと考えるのならば、新築住宅を離れとして計画するのも良いことだと思います。

茨城県牛久市の方からのご相談は、現在、ご両親が住む家の敷地内に離れを建てるか、増築するか　というものでした。

そもそも、建築基準法では、同一敷地内に住宅を２軒建てることは認められていません。

同じ敷地内に住宅をさらに一軒建てるとするならば、それぞれの住宅が建築基準法に合うように、土地を分けなければならないのです。

（この辺の説明は、ややこしいので後日機会があれば、お話させていただきます）

同じ敷地内に住宅を建てることができる一つの方法が「離れ」です。

住宅といっても、離れは単独では生活することができない建物です。

建物が離れかどうか判断する基準は、一般的に水まわりの３点セットといわれる「浴室（バスルーム）」「流し台（キッチン）」「便所（トイレ）」のうち、１つまたは２つがない建物かどうかで判断されます。

（判断は市区町村によって違うこともあるので、役所などで確認してくださいね）

茨城県牛久市のご相談者の方も、浴室（バスルーム）は母屋のものを使い、「流し（キッチン）」と「便所（トイレ）」が付いた離れをご要望でした。

ちなみに、増築の場合は、流し（キッチン）だけで良いとのことでした。

一般的に「増築」は、既に建っている母屋に建て増しして、床面積を増やす工事のことをいいます。

同じ敷地内で、母屋とは別の「離れ」を新しく建てる場合、「新築」と思われがちですが、実はこれも建築の法令上では「増築」と判断されます。

なぜ、「増築」になるかというと、「母屋」と「離れ」は「用途上不可分な関係」にあるからです。

「用途上不可分」とは、母屋が無くなって「離れ」だけでは生活できないということです。

ということで、建築の法令上、「離れ」は「母屋」の一部として見られているのです。

（「用途上不可分」の基準に関しては、建築申請機関や自治体によって見解が違う場合もありますので、専門家に相談をお願いいたします）

新しい建物を「離れ」として建築し、母屋と渡り廊下でつなげる場合、母屋の耐震補強（「構造耐力上の危険性が増大しないようにしなければならない」と表記されています）が必要になることもあります。

低価格で離れを建てたけれど、母屋の耐震補強工事の費用が思ったより高額になったということもあるのです。

この点も母屋の築年数や構造、どこに渡り廊下をつなげるのか　などで違ってきます。

母屋と離れを渡り廊下などでつなげたいとお考えならば、必ず、事前に専門家に相談してくださいね。

＜リノベーションの教訓＞

離れは母屋と離れていても増築です

極寒の地鎮祭│群馬の注文住宅

よこしまなコンサルタント — Sat, 27 Jan 2018 01:53:41 +0000

群馬県邑楽町の本日の最高気温は１度晴天に恵まれましたが、寒風吹きすさぶ中での地鎮祭となりました。

司馬遼太郎著『坂の上の雲』風に表現するならば、「晴天ナレド風寒シ」という感じでしょうか？

ともあれ、快晴の空のもと、無事に地鎮祭を執り行うことができました。

たまに、地鎮祭をしないお施主様もいらっしゃいますが、一生に一度の家づくりですから、大部分のお施主様は地鎮祭を行います。

地鎮祭は、工事の前に土地の神様を祭り、工事の無事を祈る祭事です。

施工を担当する大工さんたちの中には気にする人もいるので、お施主様が地鎮祭をしなかったときでも、工事関係者だけで簡単なお清めをしたりすることもあります。

地鎮祭は、神職様にお越しいただき執り行います。

一般の人で、信心している神社があったり、親しくしている神職様がいらっしゃる人はあまりいませんから、お施主様からの依頼で地鎮祭の手配をすることもあります。

その時は、地鎮祭を執り行っていただける神職様を探すことからはじめます。

インターネットでその県の神社庁のサイトを見て、建設予定地の近くの神社を調べ、電話をしています。

そこで、地鎮祭の予定日など打合せをさせていただいています。

地鎮祭は、大安に行いたいものですが、大安は他の祭事も多い日です。

お電話した神職様が、その日どうしても時間がとれないときには、他の神職様をご紹介いただくこともあります。

地鎮祭を行う日時の予約が取れれば、地鎮祭を行う建設予定地の住所や地図をＦＡＸで連絡し、引き続き、準備するものなどの打合せを行います。

神職様になかなか聞きずらいのですが、玉ぐし料（謝礼金）の額もズバリ聞いてしまいます。

お金のことですから、後で何かあったら嫌ですからね。

各地で地鎮祭の手配をさせていただいていると、地方によって地鎮祭のやり方の違いを感じます。

なかなか面白いものです。

地鎮祭を行うのは、土地神様を祭り工事の安全を守るためです。それを迷信と思う人もいるかもしれません。

しかし、建物を建てる前の儀式として伝統的に行われてきた祭事ですから、マイホームの着工前に地鎮祭は出来るだけ執り行ってもらいたいと思っています。

＜家づくりの教訓＞

着工前に、地鎮祭をして欲しい

雪の日に想う、間取り・プラン

よこしまなコンサルタント — Thu, 25 Jan 2018 08:33:25 +0000

関東甲信越地方では、２０１８年１月２２日に雪が降り、都心でも２２cmの大雪となりした。

交通網も乱れ、帰宅や移動に苦労された人が多かったようです。

また、２４日には、北陸地方で２４時間で降る雪の量は、多いところで１００cmの予想となっています。

社会人になったばかりのころ、２月に山形県でも豪雪地帯といわれる街に出張することがありました。

商談も無事に終わり、その日は泊りの予定だったので、夕方から取引先の方と食事をしました。

楽しく食事の後、店の外に出るとしんしんと降る雪が街頭に照らされています。

思わず、「雪がきれいですね」と言ってしまいました。

その時に、取引先の方から、「雪国の人間の前で、『雪がきれい』なんて言葉を使ってはいけない」とたしなめられたのです。

雪国では、朝出社する前に、家の駐車場の雪かきをし、会社に着けば会社の駐車場の雪かき。

１日会社の中で仕事をして、帰るときに会社の駐車場の雪かき、家に着けば家の駐車場の雪かきをしなければならない。

天候によっては、車で１５分で行けるところが２時間以上かかる場合もある。

住宅地では、雪かきした雪のことで近所の人と険悪になることもある。

だから、私たちは『雪がきれい』なんて思ったことはない。

と、雪国での苦労をたんたんと教えてくれました。

豪雪地帯に商談に行き、１～２日しかいない人間にとって、雪はキレイなものかもしれませんが、そこで生活するとなると、苦労が多いということをそこで初めて知りました。

お客様と間取りやプランの打合せをしていると、こんな間取りにしたい。

こういうキッチンの配置にしたい。

このサッシを使いたい。

と、さまざまなご要望をいただきます。

近年は、雑誌やインターネットで多くの多くの施工事例を見ることができるようになったので、そこで見て自分が気に入った間取りやプランを取り入れていきたい。ということです。

こちらは、そういうご要望をお聞きするたびに、できるだけ取り入れたプランをご提案しなければ…。という気持ちになります。

しかし、ご要望の中には、（ご予算は別として）

デザイン・イメージは良いが、明らかに使いづらそうだ。

この間取りで１０年後大丈夫なのだろうか？

このプランのままだと、耐震性に問題があったり、熱効率が悪く電気代が高額になるだろうな

と、いうものもあります。

自分の家を建てる時に、他の施工事例を参考にすることは本当に大切なことです。

良いプランや間取りのアイディアがあったら、どんどん取り入れていくべきだと思います。

しかし、一度冷静になって、

自分が気に入った間取りやプランの家で、どんな生活ができるのか？

その間取り・プランで１０年後・２０年後・３０年後　どのような暮らしをしているのか？

イメージしてもらいたいのです。

もしかしたら、その間取り・プランは、イメージは良いが生活するには問題がある間取り・プランと感じるかもしれません。

注文住宅の場合、より満足できる間取り・プランを作成するためには、現実の生活・将来の生活をイメージすることが大切だと思っています。

＜家づくりの教訓＞

現実や将来のことを想像して、間取り・プランを創造しよう

水まわり│回って、周って、廻る

よこしまなコンサルタント — Sat, 20 Jan 2018 06:53:32 +0000

私たちの体に含まれる水分は、胎児で体の約９０％、新生児で約７５％、子どもで約７０％、成人では６０～６５％、老人では５０～５５％　と、いわれています。

また、体内の水分が2％失われるとのどの渇きを感じ、運動能力が低下しはじめます。

3％失われると、強いのどの渇き、ぼんやり、食欲不振などの症状がおこり、4～5％になると、疲労感や頭痛、めまいなどの脱水症状があらわれます。

そして、10％以上になると、死にいたることもあります。

このように、私たちが生きていくうえで水は不可欠なものです。

建物もそこで生活するためには、水まわりはなくてはならないものです。

水まわりとは、建物の中で水を使う場所のことです。

具体的には、キッチン、バスルーム、トイレ、洗面所になります。

新築や建替え、リフォームなど、注文住宅に限らずに住宅の建築をするときに水まわりという言葉はよく使われます。

この「水まわり」という言葉を漢字で書くと、『水回り』『水周り』『水廻り』と３種類あるのです。

漢字の意味を調べてみると、

「回り」「廻り」は、

「もののはたらき具合」「一定の範囲を順にまわること」「ある地点を経由したり、ある方向のコースをとったりすること」「遠くなるほうの道をとること」「行きわたること」「まわる回数」などの意味で用いられ、

「周り」は、「そのものの外側の縁の部分、また、その長さ」の意味で使われたり、「そのものを囲んでいる近くの部分、あたり」という意味で使われているようです。

ちなみに、住宅建築専門用語辞典では、「水廻り」という漢字を使っていました。

しかし、『廻』という漢字は現在、常用漢字ではなく人名用漢字として使われているので、漢字の意味を考慮し現代風に漢字で書けば『水回り』が正しいような気がします。

インターネットで検索すると、『水回り』の方が正式な漢字表現のように書いてあるサイトが多いようです。

「水周り」と書いてあるサイトもあります。なんとなくですが、住宅設備関係の企業サイトに多いように感じます。

言葉は生き物ですから、漢字表現も時代とともに変わりますし、個人的な考えもあるでしょう。

「水回り」、「水周り」、「水廻り」　どれが正しいかの正解はないようなので、「水まわり」と、ひらがなで書くのが無難なのかもしれません。

水道は水に流せない

よこしまなコンサルタント — Fri, 19 Jan 2018 01:29:50 +0000

千葉県東上総地域で、総額低価格「心と体の健康住宅Cute」のプラン作成のご依頼をいただきました。

お施主様は、趣味でサーフィンをされている方ですが、サーフィンをするために千葉県東上総地域に移住したという、根っからのサーファの方です。

プランを作成し、仮の間取りと住宅の規模がはっきりとすれば、過去の経験から、おおよその建築費はわかります。おおよその建築費がわかれば、お施主様のご予算に合わせた予算配分をすることができるようになります。

住宅の建築に必要なお金は、土地の購入費、建物の建築費だけではありません。

一般的に諸経費といわれる、銀行などの金融機関や土地の仲介業者に払うお金、登記などの手続きの費用、家を建てる行政機関に払うお金が必要になります。

住宅購入の予算を作成するときには、それらの費用も概算で見積もりながら予算を作成するようにしています。

千葉県東上総地域で予算配分を作成した時に、気になったのが、新規に上水道を使うときにかかるお金です。

建設予定地のエリアでは、水道を新しく引くときには「給水申込納付金」が必要となります。

その料金は、給水管の口径が　１３ｍｍで１７０,６４０円（税込み）、２０ｍｍで２９３,７６０円（税込み）となります。

しかも、工事費は別です。（２０１８年１月現在）

給水申込納付金を徴収する理由として、『水道を引かれる皆様へ「安全で良質な水」を供給するため、浄水場や給水場、あるいは水道本管等の施設の新設及び改良をしております。これらの施設には多くの費用がかかり、この費用を水道料金に転嫁して料金改定をしますと、従来からのお客様が新しいお客様のための費用まで負担することになりますので、新旧需要者間の負担の公平という立場から、新しく水道を引かれるお客様には、これらの費用の一部を「給水申込納付金」及び「開発負担金」として負担していただいております（抜粋）』

と、ありました。

低価格住宅として、費用を抑えることを優先すれば、水道の口径を１３ｍｍにしたいところですが、住んでからの生活を考えれば、２０ｍｍをお勧めしたいのです。

しかし、水道の口径２０ｍｍの給水申込給付金２９３,７６０円に工事費を加えると１,０００,０００円以上かかると考えなければなりません。

これは、この建設予定地の場合、建設予定地内に水道が引き込まれていないため、水道工事費がより高額となると考えられるからです。

住宅の建設費は総額で１,５００万円ほどと試算しています。

その金額に加え、住宅建設費の約７％が新しく水道を引くために必要になるということになります。

水がなければ人間は生きていけませんし、家に水道がなければ生活するはできません。給水申込納付金が必要な理由はわかります。

しかし、絶対に必要なものを使うための給水申込納付金の費用はもっと安くてもらえないものか、とも思います。

住宅の建設費用を低価格で抑えることができたとしても、諸費用が意外とかかる場合があります。

マイホームを手に入れるための予算配分をお考えの時には、諸費用もしっかりと調査して加えてくださいね。

＜家づくりの教訓＞

水道を新設する人に親切にしてほしい

借りることができるお金と返せるお金

よこしまなコンサルタント — Tue, 09 Jan 2018 02:21:08 +0000

お客様からご相談を受けた時、必ず確認するポイントが３つあります。

・間取りやプランなどについてのご要望

・建設予定地の情報

（不動産屋さんなどからいただいている資料があれば、コピーなどさせてもらっています）

・家づくりのご予算と住宅ローンの毎月の希望返済額

間取りやプランのこと、土地のこと、お金のことについて、具体的なお話を聞きながら、アドバイスをしたり、概算のプランや資金計画を作っていくのです。

以前、ご相談にお見えになった方の話。

神奈川県に住む若い（２０代）のご夫婦でした。

会社に来ていただいてお話をうかがっていた時に、ご予算についての質問をさせていただきました。

ご予算をお聞きするときは、総予算と希望する住宅ローンの毎月のご返済額の２つをお聞きしています。

「総予算は３、０００万円。住宅ローンの毎月の返済額は、６万円くらいが希望です」

奥様がお答えになりました。

お若いのにマイホーム購入のご予算が３,０００万円もあるなんて立派だな。

と、思う反面、その金額を聞いたときに、頭の中は「？」でいっぱいになりました。

仮に、３,０００万円の住宅ローンを、金利1.5％、３５年返済で借りた場合、ボーナスなしの毎月の返済額は、９２,０００円ほどになります。

同じ条件で、毎月６万円の返済として借入することができる住宅ローンの額は、１,９６０万円ほどです。

総予算と住宅ローンの毎月の返済額から試算した借入額との差は、１,０４０万円。毎月の住宅ローンの返済額の差は、３２,０００円です。

住宅の購入資金は、自己資金＋住宅ローン＋援助ですから、

・総予算と住宅ローンの希望借入額との差額の１,０４０万円分の自己資金があるのか？　

・（ご両親などからの）援助があるのか？　

それが謎だったのです。

奥様に、ずばり総予算と住宅ローンの希望借入額との差をお聞きしたところ、「以前、地元の金融機関で住宅ローンの事前審査をしたことがあり、その時、『３,０００万円まで住宅ローンを組むことができる』と、言われた」というのが、理由でした。

（このご夫婦が、このままマイホームを購入してしまったら、インターネットにある『家づくりの怖い話』に載りそうな話ですね）

お話をうかがい、疑問もなくなったので、借入額と住宅ローンの返済額のシミュレーションをして、内容をご理解いただきました。

そこであらためて、マイホーム建築資金の総予算を決め、土地探しや間取り・プランのお話をさせていただきました。

家づくりには思わぬ出費が発生する場合もありますから、住宅ローンも含めて購入資金は多めに用意しておいた方が良いとは思います。

しかい、借りることができるからといって、必要以上に住宅ローンを借りてしまうと、後で後悔することになるかもしれません。

お気をつけください。

＜家づくりの教訓＞

住宅ローンは、無理なく返せる額も決めて話をしよう

塔屋はどうや？

よこしまなコンサルタント — Sat, 06 Jan 2018 00:35:27 +0000

ビルやマンションの屋上で突き出た部分を「塔屋（とうや）」といいます。

建築基準法では、塔屋の面積が建築面積の１／８以下のであれば、階数に含まれないとされています。

塔屋の高さは５ｍ以内であれば、高さ制限にもかかることはありません。

ちなみに、塔屋を「ペントハウス」と表現することもありますが、屋上や最上階にあるテラス付きの高級住宅のことではありません。

塔屋をの利用目的は、

●階段室

●エレベーターなどの機械室

●倉庫

●高架水槽　

などとされています。

塔屋は、建築面積の１／８以下であれば階数に含まれないために、塔屋として設計すれば、容易に３階建てができると思われるかもしれません。

しかし、塔屋は居室として利用できない　というのが前提にあるので、塔屋の面積が建築面積の１／８以下であっても、必要以上の広さは認められない場合もあるようです。

現実的には、各市区町村の担当者や指定確認検査機関の判断となるので、建築確認申請を出す前に事前協議をした方が無難なようです。

＜家づくりの教訓＞

「塔屋はどうや？」と事前に確認

気持ちの悪い間取り・プラン

よこしまなコンサルタント — Fri, 05 Jan 2018 05:55:25 +0000

資料請求をいただいたお客様から、間取り・プランのご依頼を受けた時に、ご自身で作成した間取り・プランや他社で作成してもらった間取り・プランをお送りいただくことがあります。

他社で作成してもらった間取り・プランを送っていただいた方の中には、

「このプランでいくらでできますか？」

と、ストレートな質問をされる人もいます。

基本的に、そのようなご依頼はお断りしています。

他社の間取り・プランでお見積りするということは、その間取り・プランを作成した住宅建設会社の担当に失礼なことです。

また、弊社の見積もりが予算に合わなければ、また違う住宅建設会社に同じようなことをすると思うからです。

ただし、その間取り・プランの良し悪しは別として、ご依頼される方のイメージをうかがい知るために、お送りいただいた間取り・プランは参考になります。

お送りいただいた間取り・プランの中には、こちらも勉強になるような工夫が盛り込まれているものがあります。

反対に、見ていて気持ちが悪くなる間取り・プランもあります。

見ていて気持ちが悪くなる間取り・プランの特徴として、

●お客様のご要望をすべて取り入れたために、まとまりがつかなくなってしまっているもの

●建築面積（建築コスト）を増やすためかどうかはわかりませんが、共有スペースが多く、無駄に広い間取り・プラン

●お客様のご予算でこの広さの家建てたときに、どんな仕様になってしまうのだろう？　と、心配になってしまう間取り・プラン

●窓や開口を多くとっているために、家具を置くスペースがイメージできない間取り・プラン

●建築することはできるが、構造的に無理があり、耐震性に不安が残る間取り・プラン

などがあります。

他人の作成したプランについては、何とでも言えますし、一生懸命考えたプランにケチをつけるようなことは言いたくはありませんが、「本当にこれでよろしいのですか？」と、心配になる間取り・プランはあります。

間取り・プランを作成する時は、建設予定地の形状や方角、近隣の環境などを調べます。

法規チェックも同時に行っています。（法律的に建てることができないプランを作成しても意味がありませんから）

そのうえで、ご依頼者様の家族構成や生活スタイルなどを思い浮かべながら間取り・プランを作成しています。

また、ご予算や生活動線・耐震性なども考慮しながらプランをまとめていきます。

建築条件が厳しい案件の場合は、間取り・プランがまとまるまで、何案も作成することもあります。

完成してからその家で生活するご家族の人数によって、２LDK・３LDKなどの部屋数を確保することも考えなければなりませんが、それ以上に安心で快適な生活ができることも考えながら間取り・プランを作成しているのです。

間取り・プランを作成するときにお客様のご要望をできるだけ取り入れることはしたいと思いますが、それだけでは、ご家族が長く安心して暮らすことができる間取り・プランを作成することはできないのです。

＜家づくりの教訓＞

間取り・プランの作成は、感性と理性の間

どうしてロフトが欲しいんですか？

よこしまなコンサルタント — Thu, 21 Dec 2017 12:32:55 +0000

注文住宅のプランを作成するときに、お客様からご要望をヒアリングします。

その時に、「できればロフトが欲しい」というご要望が良くあります。

ロフトとは、屋根裏部屋のことをいいます。

似たような部屋として、「グルニエ」がありますが、グルニエは屋根裏を利用した収納スペースのことをいいます。

対して、ロフトは天井高を高くして部屋の一部を2層式にした上部スペースのことをさします。

主に、物置き・書斎・アトリエ・子供部屋などに利用されます。

建築基準法では、「小屋裏物置等」といわれていて、次の条件を満たす必要があります。

・ロフトの床面積が、ロフトがある階の床面積の2分の1未満であること。

・ロフトの天井高（内側の高さ）の最も高い部分が1.4メートル以下であること。

・ロフトの床面積がロフトがある階の床面積の8分の1を超える場合、各階の壁量を増やさなくてはならない。

この基準を守らないとロフトが小屋裏収納として認められず、床面積に算入されることになります。

建ぺい率ギリギリのプランの場合は、全体を見直さなければならなくなることもあります。

また、ロフトが「階」として判断されてしまえば、２階建ての建物が３階建てであると指摘を受ける事になります。

木造住宅の場合、２階建てと３階建てでは建設コストが大きく変わります。

ロフトをご要望される方に、ロフトが欲しい理由をお聞きすると、次の３つの理由が多くあります。

・憧れとして

住宅雑誌やネットで施工事例などを見て、ロフトが欲しくなった。

こういう方の場合は、デザインやイメージが先行していて、ロフトの使い方に対するイメージはない方が多いです。

・子供の遊び場やご家族の趣味のスペースとして

小さいお子さんがいるご家庭の場合、お子さんが家の中で遊ぶスペースとしてロフトが欲しい。

（主にご主人）が趣味で集めているものがあるので、そのコレクションの陳列や収納スペースとしてロフトが欲しい。

・収納スペースとして

１階や２階の収納スペースが少ないように感じるので、ロフトを作ってそこを大容量の収納にしたい。

お施主様によって、ロフトが欲しい理由はさまざまですが、ロフトは小屋裏（屋根裏）を有効利用するものといっても作るためには費用が追加でかかります。

広さや作り方によりますが、ロフトを作るためには、少なくとも数十万円～百万円余計にかかってしまうのです。

ロフトが欲しいと思った時には、

「ロフトがなぜ欲しいのか？」

「ロフトで何をするのか？」

をよくお考えいただきたいと思います。

自分の憧れのやデザインを優先して、注文住宅の建設コストを数十万円～百万円以上増やしても良いのか？

ロフトの天井の高さは、一番高いところで１．４ｍです。大人では立って歩くことはできません。お子さんが小さいとき（身長１４０cm以下）の時はよいのですが、大きくなった時にどうするのか？

ロフトに勉強机を置く場合は、床に直に座るタイプでなければ難しいです。

ロフトを収納として使う場合、（作り方にもよりますが）重く大きなものを持ち込むことは難しいです。

そもそもロフトに何を収納するのでしょうか？

ロフトに収納したものを次に使うのはいつなのでしょうか？

ロフトを作る予算があるのならば、建物の面積を広げて収納スペースを作った方が使いやすい収納となるのではないか。

このようなことを考えて、ロフトを作ることを決めてもらいたいのです。

ロフトを作ることを否定しているわけではありませんが、ロフトはもともと、小屋裏（屋根裏）の無駄になるスペースを有効活用するためにつくるもので、ロフトはわざわざつくるものでもないのです。

ロフトを作ると建築費は上がります。

会社の利益だけを考えるのならば、ロフトが欲しいというお客様からのご要望は大歓迎です。

しかし、「お客様にできるだけお金を有効に使ってもらいたい」という思いがあって、このようなことを書いてしまいました。

住宅の建設予定地の面積が小さい場合、建築コストを抑えた土地の活用法の一つとしてロフトは有効です。

また、ロフトの使い方やロフトが欲しい目的がはっきりとしているのならば、ロフトを作ることは大歓迎です。

＜家づくりの教訓＞

ロフトを作るときは用途・目的を考えて、お金をロスト（なくす）しないようにしよう！

新築住宅は、補助金もチェック！

よこしまなコンサルタント — Wed, 20 Dec 2017 02:37:52 +0000

新築住宅を計画するときに、住宅ローンについて調べる人が増えているように感じます。

住宅ローンについても、インターネットの比較サイトなどで手軽に調べることができるようになったことが、住宅ローンについて調べる人が増えた理由ではないかと考えています。

金融機関によっては、住宅ローンの融資手数料などが割安になったりしますから、少しでも住宅ローンを下げたい人にとっては、重要な情報ですね。

県や市区町村によって違いはありますが、新築住宅を建てる時に補助金制度がある自治体もあります。せっかくですから、住宅ローンについて調べる時に、一緒に新築住宅の補助金についても調べてみたらいかがでしょうか？

群馬県邑楽町で注文住宅を新築で建てるご依頼をいただいたときに、邑楽町の補助金制度について調べて、お施主様にご提案したことがあります。

邑楽町では、「浄化槽設置整備補助金」という制度がありました。（補助金制度は年度によって変わります。最新の補助金制度は各自治体に確認してください）

この「浄化槽設置整備補助金」は、新築住宅の場合、１３．２万円～２２．８万円（浄化槽の規模によって違います）が補助金としてもらえる制度でした。

浄化槽設置整備補助金には、他の補助金制度と同様、次のような制約がありました。

・申請期間が、４月上旬から１月末日まで

・実績報告書の提出は３月末日まで

・予算がなくなり次第、その年度の浄化槽整備事業補助金は終了

・浄化槽設置整備事業に申請し、交付決定する前に浄化槽の工事をしてはいけない

せっかくの補助金なのに、工事期間などの条件によっては浄化槽設置整備補助金が使えなくなることもあります。

今回の邑楽町の新築住宅の場合は、着工が２月上旬予定だったので、そのままでは浄化槽設置整備補助金申請が間に合わず、対象外になってしまうということがわかりました。

お施主様に相談したところ、新築住宅の完成を急いでいるわけでも、入居期限が決まっているわけでもなかったので、着工時期を１カ月ずらしました。

補助金は、申請をすればもらえる可能性の高いお金ですから、もらわないのは損ですよね。

１カ月で、数万円から数十万円得することになるのですから、特別な状況でない限り、補助金のことも考えて新築住宅の建築時期などを変えても良いのではないかと思います。

住宅ローンの手数料や金利を比較するときに、一緒に補助金などについても調べてみてください。

＜家づくりの教訓＞

補助金を調べれば、１カ月で数万円～数十万円得することもある。

狭あい道路は愛の道路だった

よこしまなコンサルタント — Mon, 18 Dec 2017 07:33:40 +0000

渋谷区で注文住宅の建設をするために建築確認申請を出したところ、「狭あい道路の協議がされていない」と指摘されたことがあります。

狭あい道路（狭隘道路）とは、法律上の定義はないそうですが、行政（都道府県・市町村）が使用する場合は、主に幅員4m未満の2項道路を指しているのだそうです。

国土交通省の補助事業（狭あい道路整備等促進事業）では、建築基準法第42条第2項・第3項の指定を受けた道路（2項道路・3項道路）、未指定の通路などを狭あい道路としています。

自治体によっては細街路とも呼ぶこともあるそうです。

簡単に言えば、人や車が日常　通っている、道幅が４ｍ未満の細い道路のことです。

渋谷区の場合、建築主が個人、対象となる道路が区道であったために、セットバックした部分の土地を渋谷区に寄付するか、無償使用を承諾することになりました。

どちらにしても、道路拡張整備費用は、渋谷区から助成金として交付されます。

渋谷区に寄付するか、無償使用を承諾するかは、お施主様の気持ち次第です。

㎡（坪）何百万円もする土地を渋谷区に寄付するのはもったいない気もしますが、その分土地の固定資産税が安くなるというメリットもあります。

このケースでは、無償使用承諾することになりました。

その場合に必要となる資料を揃えて渋谷区に提出しましたが、協議書が発行されるまでに２～３週間かかるとのこと。

基本的には建築確認申請を提出する３０日前には提出しておかなければならないのです。

狭あい道路は、道幅が狭い（4メートル未満）とはいえ、日常使われている道路です。

狭あい道路をそのままにしておくと、救急車や消防車などの緊急車両の交通を妨げたり、災害時の避難が困難になることも心配されています。

狭あい道路の整備は、周辺住民が安全で安心した生活をおくるために必要な事業なのですね。

ただし、建物を建てる場合は、建築確認申請前に手続きを済ませておかなければなりませんから、余裕をもって計画をすすめなければならないということです。

＜家づくりの教訓＞

家を建てる前に必要な手続きは、建築確認申請だけではない

位置指定道路だったなら

よこしまなコンサルタント — Wed, 06 Dec 2017 08:54:35 +0000

建築基準法第４３条に「建築物の敷地が道路に２ｍ（ないし３ｍ）以上接していなければならない」とあります。

これを『接道義務』といいます。

ここでいう道路は、４ｍ以上の幅員（道路幅）が必要となります。（特別なケースでは６ｍ以上の道路幅が必要です）

建物を建てるためには、基本的にその土地が幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していていなければならないのです。

そして道路には公道と私道があります。

どちらも見た目では違いはわかりませんが、

公道とは、文字通り「公の道」で、国や地方公共団体が管理しています。

私道は、企業や個人などが持っている土地を道路として利用しているものです。法律的には単なる「土地」です。

以前、あきる野市でご相談を受けた建設予定地が接道していた道路が「位置指定道路」でした。

建築基準法第42条1項5号に次のような条文があります。

『土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの』

この条文の最後の行にある「位置の指定を受けたもの」の部分をとって、一般的に「位置指定道路」とよんでいます。

この条文にも記入のあるとおり、位置指定道路とは、道路法により定められた公道とは別で、建築基準法における概念としての道路であり、私道のひとつです。

位置指定道路の管理者が公的機関の場合はトラブルは少ないようですが、所有者が個人（複数いることもあります）で、位置指定道路に面した土地のみを購入した場合、

上下水道の配管のために道路を掘る時には、所有者の承諾が必要となります。

場合によっては、車の通行などが所有者から制限される場合もあります。

というようなことでトラブルになる可能性もあります。

位置指定道路に面している土地を購入するときは、できれば同時に位置指定道路の共有持分も購入したほうが無難です。

＜家づくり格言＞

「この道路　どうよ?」土地を見に行った時は道路のことも確認しよう

隊長！プランが敷地に入りません (；_；ゞ

よこしまなコンサルタント — Mon, 04 Dec 2017 08:41:17 +0000

プランを作成するときには、公図や測量図をいただきます。

建設予定地の形状やサイズ、方角（どちらに向いているのか、どの方向が接道なのか）などがわからないと、現実的なプランを作成することができないからです。

しかし、なかなかわからないのが、敷地の高低差です。

特に隣の土地との高低差が大きい時は、「崖条例」により敷地の中で建物を建てることができるスペースが限られてしまいます。

建設予定地と隣の土地との高低差が大きい時は、高低差を測量してからでなければ、プランを作成しても無駄になってしまうこともあります。

崖条例とは、

一定の高さを超えるがけの上部または下部に建物を建築する場合に、制限を設けている条例のことです。

一般的な不動産における定義としては「30度を超える傾斜のある土地」が、がけとされています。

福島県で新築住宅建設の計画をすすめていた時、その予定地が、崖条例が適用される可能性が高かったために、高低差の測量に行きました。

福島県の崖条例では、「高さ 2 メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の 2 倍以内の場所に建築物を建築し、…」となっています。

隣の土地との高低差を測量したところ、隣の土地との高低差が３メートルほどあったので、３メートル×２＝６メートルは、建物を崖の端から離さなければならないということがわかりました。

その結果、作成していた間取りプランが、敷地内に納まらなくなったのです。

あらかじめ、予測していたことではありますが、測量の結果、確定したということです。

その建設予定地にプランを納める方法として、崖に土止めとなる擁壁を造ることが必要ですが、擁壁の建設費用が百万円以上かかってしまいます。

費用がかからない方法としては、敷地にあったプランを作り直すということがあります。

このことをお施主様にご説明・ご相談して、間取りプランを優先して、近くの別の候補地にお住まいを建築することにしました。

崖条例は、各都道府県にあるかと思いますが、それぞれ内容が違うことがあります。

心配な場合は、間取りプランを作成する前に専門家に相談してみてください。

＜家づくり格言＞

「崖条例を甘く見ると、プランが崖っぷちに立たされることもある」

台風だから土地を見学

よこしまなコンサルタント — Tue, 28 Nov 2017 08:43:31 +0000

全国の方からのご相談を受けたりしていると、全国の天気予報のチェックは欠かせません。

特にお住いのお引渡しをさせていただいたお施主様がお住いの地域の天気は毎日チェックしています。

多少の雨や風で不具合が出るようなことはありませんが、近年の異常気象では想定していないようなことも起きる可能性もるのではないかと思ってしまうのです。

今年の１０月、愛知県でプラン作成のご相談をいただいていたお客様が住む地域に台風が直撃する　というニュースがありました。

台風が過ぎた後、心配になり連絡をすると、「まったく問題がなかった」とのこと。

テレビやラジオのニュースでは、最も被害の大きかった地域や刺激的な映像を流しますので、それしか情報源のない人間としては、必要以上に心配してしまいます。

とにかく、無事でよかったです。安心いたしました。

その時、お客様は

「台風の日に、建設予定地を見に行ったのよ」

と言われました。理由を聞くと、

「（建設予定地は）晴れた日に見に行った時はよく見えたけど、雨が降っているような悪い天候の日に見に行ったら、どんな感じかと思って…」

ということでした。

確かに、そこに住むとなると、晴れた日もあれば、雨の日、風の強い日もあります。（夏の）暑い日、（冬の）寒い日、１年間を通した変化もあると思います。

１年間、建設予定地を見続けることは現実的にできませんが、少なくとも雨の日には見に行っておきたいものです。

水はけが悪く水たまりができやすい場所、氾濫するのではないかと心配になるほど水かさが増す用水や川などが近くにあるかもしれません。

そういったこともチェックしておくことは、土地選びの時に大切なことです。

ただし、台風の日の外出は事故にあう可能性も高いので、お出かけの際は十分にお気を付けくださいね。

＜家づくり格言＞

土地も人も、厳しい環境で本性が見えてくる

土地の相続は孫に厳しい

よこしまなコンサルタント — Mon, 27 Nov 2017 13:28:05 +0000

新聞もメディアですよ

よこしまなコンサルタント — Sat, 25 Nov 2017 23:49:13 +0000

12月に茨城県メディア教育指導員として講和させていただく中学校に、打合せに行きました。

担当の先生は社会科の先生で、『座間市9遺体遺棄事件』のこともあり、生徒たちのインターネットの使い方について、非常に心配されていました。

メディア教育の打合せの中で、

「インターネットの普及とともに、最近は新聞購読をしているご家庭も減っているので、『気になったニュースの新聞の切り抜きを持って来てください』という授業ができなくなった」

というお話をされました。

新聞購読について気になったので、調べてみました。

財団法人新聞通信調査会が2016年10月24日に発表した『メディアに関する全国世論調査』によると、月極で新聞を購読している購読者は年々減少傾向にあり、若い世代ほど購読者数は少なくなっています。

特に小中学生のお子様がいることが多いと考えられる、30代の購読率は最も低くなっています。

また、平成29年7月に発表された『平成28年情報通信メディアの利用時間と情報行動に関する調査（総務省情報通信政策研究所）』によると、新聞も含めたメディアの利用状況がわかります。

主なメディアの利用時間は、平日・休日とも、どの年代もテレビ（リアルタイム）に次いでインターネットが多く、新聞はほとんど利用されていないようです。

10代・20代では、テレビよりもインターネットを利用する時間の方が多いという結果です。

新聞自体がなくなることはないと思いますが、利用するメディアの種類は、若い年代ほど確実に変化していますね。

階段で会談

よこしまなコンサルタント — Sat, 25 Nov 2017 08:09:03 +0000

平屋のお宅になくて、２階建てのお宅にあるのが階段です。

２階建てタイプのプランを作成したお客様と階段の件で会談（打合せ）をしました。

「高齢者白書２０１７（内閣府）」によると、高齢者（６５歳以上）の事故の約７７％が住宅で起きていて、住宅内の事故の約１９％が階段が発生場所となっています。

２０～６５歳未満の人であっても、事故の約７０％が住宅であり、階段での発生は約１３％となっています。

２階建ての住まいに、階段は必ず必要となりますが、設置の際は安全性を第一に考えなければなりません。

まず、階段の各部の名称です。

階段の上面（足をのせる部分）を「踏面（ふみづら）」

階段１段の高さのことを「蹴上（けあげ）」

といいます。（階段の各部の名称は他にもありますが、重要な部分だけご紹介します）

次に、階段の寸法には決まりがあります。

住宅（共同住宅の共用階段を除く）の場合、

踏面　１５cm以上、

蹴上　２３cm以下

階段及び踊り場の幅　７５cm以上

です。これは、建築基準法施行令で決められています。

この基準値内の階段であれば法的な問題はありませんが、踏面が狭く、蹴上が高い、急な階段では事故の確率が高くなりますから、より安全性を考慮した階段寸法を採用する配慮が必要となります。

ちなみに、蹴上の高さは、おおむね　階高（下の階の床面から上の階の床面の高さ）と距離と段数で決まりますが、蹴上の高さで多いのは　１８～２０cm　といわれています。

さらに、手すりを設置する時、階段の右側でも左側でもどちらでもよいのですが、階段を昇る向きで右側に手すりを設置するのが一般的です。

このようなことをご説明しながら、より安全で無駄のない階段についてお客様と打合せをしました。

＜家づくり格言＞

階段事故で怪談にならないよう、安全第一で会談しよう

早くても１年後の着工となりますよ

よこしまなコンサルタント — Fri, 24 Nov 2017 08:42:14 +0000

長野県のある村で家づくりをしたい　とのご相談がありました。

建設予定地を聞くと、自然が豊かで景観も素晴らしく、価格も非常に安いとのこと、

今はアパート暮らしをされているそうですが、もともと長野の自然が好きで移り住んだ方のようです。

建設予定地の情報をいただき、さっそく調査を開始しました。

まずは、都市計画など法規的な確認をします。

その結果、建設予定地が「農業振興地域」にあることがわかりました。

農業振興地域とは、市町村の農業振興地域整備計画により、農業を推進することが必要と定められた地域のことで、一般的に農振(のうしん)と略される事が多くあります。

農業振興地域（以下農振地域）では、基本的に家を建てることができません。

仮に家づくりができるとしても、建設予定地を農用地区域から除外し、さらにその後、農地転用許可を取得しなければならないのです。

簡単にいうと、農振地域で家を建てるには、とても面倒な手続きをしなければならず、時間もお金もかかるということです。

その村の農業委員会に電話して確認したところ、農振除外手続きの受付は、毎年春と秋（期日は決まっていない）とのこと、結果が出るのは３~４カ月後だそうです。

さらに農地転用（農転）手続きに約１カ月かかります。

今から準備したとして、

・農振除外の書類提出が（仮に）　３月

・農振除外手続きの結果が出るのが（最短で）　６月

・そこから農地転用の書類を提出が　７月

・農地転用の許可が出るのが　８月

となります。

さらに、土地の分筆～登記、建築の届け出などをする必要がありますので、早くても来年の１０月に着工できたら良いほうだと思います。

建設予定地は長野県ですから、１０月に着工するとすぐに雪の季節になってしまいます。

運よく最短で工事がすすんだとしても、完成は再来年の春ということになるでしょうか?

この調査結果は、こちらの見解とともにお施主様に伝え、ご検討いただきます。

時間がかかるということもそうですが、農振除外、農地転用などの手続きで費用も余計にかかるということはいうまでもありません。

住宅ローンの事前審査のお申込み

よこしまなコンサルタント — Wed, 22 Nov 2017 08:59:47 +0000

大部分の人は住宅ローンを借りて住宅を購入します。

住宅ローンの審査は通常「事前審査」と「本審査」の２段階で行われます。

住宅ローンに事前審査が必要な理由は、

住宅の場合、住宅ローンを借りることができなければ、住宅を購入することも建てることもできないので、売買契約や設計契約・工事請負契約の前に、住宅ローンを借りることができるかどうか確認しておく必要があるためです。

しかし、事前審査が通っていたとしても、より厳しい基準で審査する本審査が通らなかったということもあるので、油断は禁物です。

現在、家づくりをすすめている群馬県のお客様から、事前審査のお申し込みが完了したという連絡が来ました。

この方は、あるネット銀行で事前審査は通っていたのですが、そのネット銀行では、つなぎローンの取り扱いが店舗のみであり、手続きに手間がかかるということで、地元の地方銀行で再度、事前審査をすることにされました。

注文住宅で家を購入する場合、一般的に、正式に融資が実行される前に着工時・上棟時・完成時に分割して工事費用の支払いが発生します。

その時に必要となるのがつなぎローン（つなぎ融資）となります。

金融機関によっては、つなぎ融資を使わず、住宅ローンを分割で融資してくれるところもありますから確認は必要ですが、事前審査を申し込む前に、つなぎ融資の制度について確認をしてみてください。

印鑑はこれでいいんかん?

よこしまなコンサルタント — Mon, 20 Nov 2017 08:57:49 +0000

家を建てる時は、さまざまな契約を結ぶ必要があります。

金融機関とは「住宅ローン契約」（住宅ローンの借入をする場合）

不動産会社とは「土地売買契約」

設計事務所とは「設計契約」

建設会社とは「工事請負契約」

※設計契約と工事請負契約は同じ会社で契約することもあります。

などです。

契約時に必ず必要なものが印鑑です。

それも正式に登録された印鑑でなければなりません。

場合によっては印鑑証明も必要になります。

マイホームの購入のために、初めて印鑑登録し、印鑑証明書を使った　という方も多いのではないでしょうか?

印鑑登録できる印鑑には、次のような条件があります。

＜印鑑の登録資格＞

・その市区町村に住民登録していること。

・外国人の方は外国人登録法による登録を受けていること。

・15歳以上である。

＜登録できる印鑑＞

・大きさが一辺８mmから２５mmの正方形に収まるもので、形に制限はなく、1人1個に限り印鑑の登録を受けることができる。

・文字は住民基本台帳または外国人登録原票に記録されている氏名、名、あるいは氏と名の一部を組み合わせたものに限られます。

※『…印』、『…之印』、『…之章』の字句は登録できます。

※フルネーム彫刻が望ましいですが、氏または名のみ彫刻の印鑑の場合は、地方の条例によっては登録できない場合があります。

＜登録できない印鑑＞

・ゴム印その他の印鑑で変形しやすいもの

・規格外のもの

・印影が不鮮明なもの

・文字が切れているもの

・外枠がないもの

・ローマ字で作ったもの

・極端に図案化したりして本人の氏名と認め難いもの

・生年月日など氏名以外の事項を付記したもの

・芸名、ペンネーム、雅号、屋号などを使用したものなど

＜印鑑の登録申請方法＞

印鑑の登録申請は、住民登録している市区町村役場へ直接本人が出頭し、印鑑登録申請書に印鑑を添えて役場窓口へ申請します。

やむを得ない理由により自分で出頭することができないときは、その理由を証明する委任状を添えて代理人により申請することができます。

（持っていくもの）

・実印登録する印鑑

・身分証明書

・登録費用（一件につき300円ぐらい）

申請が済むと『印鑑登録証』というカードが交付されます。これで印鑑の登録完了です。

＜印鑑証明＞

必要書類に捺印された印鑑（実印）が間違いなく本人のものであるかを確かめること、さらに本人が必要書類の作成者であるかを確かめるものが「印鑑証明」です。

当たり前のことですが、印鑑登録をしないと印鑑証明書を発行してもらうことはできません。

印鑑証明書に有効期限はありませんが、契約時などでは提出先で『30日以内のもの』などと求められることがほとんどですので、前もって準備するときには有効期限を提出先に確認する必要があります。

総額低価格・ローコストの無垢の家
室内を無垢材で仕上げたログハウスのような生活空間を総額低価格・ローコスト住宅として提供している「心と体の健康住宅CUTE」は、不幸にならない家づくりを提案するA-1GROUPが自由設計でご提案します。

都市計画とはなんだ?

よこしまなコンサルタント — Sat, 18 Nov 2017 08:57:16 +0000

資料請求をいただいたお客様から、土地選びのご相談を受けることが良くあります。

その土地に家を建てて長く住むことになりますから、土地選びに慎重になるのは当然です。

また、土地の状態によっては、販売価格の他に費用がかかる土地もありますから、土地選びは十分に検討する必要があります。

土地選びのご依頼をいただいたときに最初に調べるのが「都市計画」です。

日本の法律に「都市計画法」というものがあります。

＜都市計画法＞

（目的）第一条　この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

（都市計画の基本理念）第二条　都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。

ちょっと乱暴なまとめ方になりますが、都市計画を簡単にいうと、『快適なまちづくりのためのルール』ということになります。

都市計画の対象区域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分類されます。

簡単に説明すると、

市街化区域とは、

「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であり、少なくとも「用途地域」が定められている地域のことです。

市街化調整区域とは、

「市街化を抑制する区域」であり、用途地域を定めないことが原則となります。

自治体などによる都市基盤の整備もしないことが原則で、整備される場合でもあまり積極的なものではありません。

一般住宅を建てる場合、

市街化区域内の土地であれば、建築基準法などの規定に違反していなければ問題なく住宅建設をすることができます。

しかし、

市街化調整区域は、一定のものを除き原則的には住宅を建てることはできません。

例外として認められるのは、

・市街化調整区域に立地することを認めざるを得ないもの

・市街化調整区域に立地することを認めて差し支えないもの

となります。

とにかく、市街化調整区域での家づくりは苦労します。

できれば家づくりを避けたい土地ですね。

岐阜｜木の住まい｜ここ、寒冷地じゃないんですね…

よこしまなコンサルタント — Tue, 23 May 2017 13:24:57 +0000

注文住宅で家を建てる場合は、細かな仕様までお施主様と打ち合わせをしながら決めてゆかなければなりません。

ある程度基本仕様は決めてあり、その中から選んでいただいてはいますが、それでも時間のかかる作業です。

外壁の色やデザインをお選びいただく時は、カタログである程度絞り込んでから、サンプルを実際に見てもらって決めていただくようにしています。

岐阜のお施主様の場合も、お聞きしていたイメージをもとに絞り込んだ外壁材の中から気になるものをいくつか選んでいただき、サンプルをお送りする準備をしました。

ところが、選んでいただいた外壁材は寒冷地仕様のもので、建設予定地では販売していないという回答が来てしまったのです。

あらためてカタログを見ると、岐阜県は一般地域に分類されていました。

お施主様に事情を説明し、外壁材を選び直していただいたので大きな問題にはなりませんでしたが、自分の確認不足を反省した次第です。

今年は雪も多かったですし、冬の冷え込みも激しいために寒冷地と思い込んでしまったようです。

全国対応しながら住まいづくりをさせていただいていると、一つ一つをしっかりと確認して進めなければいけないと、痛感した出来事でした。